在刚刚过去的2017年房企中报业绩会中，“长租公寓”作为关键词被纷纷标注为重点。
根据《21CBR》的不完全统计，在国内排名前30的房企中，将近1/3已经进入长租公寓领域。有消息称，目前万科、旭辉、龙湖等房企的租赁板块已有独立上市计划。
“近期的部分证券化产品或者说信托计划，实际上都体现了希望真正盘活租赁市场背后的现金流，这也是做大规模的重要保障。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《21CBR》表示，类似的上市计划，是房企为了在租赁市场大改革下获得更大的发展机会，也是体现其在存量物业或租赁物业方面投资的行业领袖地位。
随着租赁政策红利不断释放，新局势下谋求转型之路，越来越多品牌房企开启“新房东”生意，随之而来的是大量的资金和房源涌入，来势汹汹，正试图构建租赁市场新秩序。
“购租并举”的生存之道
去年开始，在北京土地市场上推出房企自持用地，随后其余一线城市纷纷跟进。从过去的“竞拍地价”变为竞拍“自持面积或保障房面积”新模式。其用意非常明显，为从源头对房地产市场进行调控，减少“房价随地价上涨”的预期。
从另一角度来看，自持土地的出口押在了“租赁”业务之上。
今年两会提出“购租并举”的供给方式，政府大力发展租赁市场的态度明朗。6月，广州出台“租购同权”政策。一瞬间，长租公寓被推上了“风口”。
迅速变身“新房东”的碧桂园，在上海、广州、深圳、厦门等城市重点布局，目前已有长租项目15个。
作为其首发区域上海，操作长租公寓主要有两种方式：一种是直接利用碧桂园旗下的物业，一种是大面积租赁外面的物业，改造完成后再统一对外出租。
碧桂园上海区域长租公寓事业部总经理蔡红梅曾对媒体表态，首批项目为15年租期，计划于5年内回正，进入盈利期；对长租的回报率要求为IRR（内部收益率）在25%之上，1/3租赁周期内回正。
更早探索长租公寓领域的万科，目前已经在22个城市拥有1.6万间公寓，并计划在2017年发展至15万间。以“泊寓”作为其长租公寓品牌，将制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务。
除此之外，万科还在部分区域试水高端人群服务式公寓、蓝领公寓等细分产品。
“2017年，万科把长租公寓作为重要着力点，主要在核心城市发展。”万科董秘朱旭曾在2月份销售及经营情况电话会议上如是说。
根据万科2017年半年报告显示，由于长租业务的发展，公司的长期摊销费用大幅增加近32%至12.67亿元。
龙湖作为首家将长租公寓定位于主航道业务的房企，旗下“冠寓”是集长租公寓、联合办公、配套商业于一身的小综合体形态。
龙湖集团副总裁兼北京公司总经理宋海林表示，龙湖要做的不是简单的长租公寓，而是基于优化城市功能，区域职住平衡为理念，联合天街、一展空间和冠寓，打造1+1+1>3的微生态生命体。
龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，其目标是到2020年长租公寓租金收入将达到20亿元，在此之前，对冠寓并没有盈利要求。
有业内人士表示，目前国内租赁业仍处于起步探索阶段，确实存在长租公寓面临的利润不高、回报时间较长等问题。
“70年自持物业，不能用10年、6年回本的逻辑来算。”旭辉领寓CEO张爱华如此直言。
“万亿级”的竞技场
“房价会越来越贵，人们越来越买不起市中心的房子，而当下90后消费者也越来越不在乎买房。”新派公寓创始人王戈宏告诉《21CBR》，其未来的主流客户群体正在发生变化，他们会选择住自己喜欢的房子，而不是要拥有这个房子，“长租公寓未来在中国是个万亿级市场。”他表示。
早在开发商之前，市面上的已经不少品牌公寓先行试水，例如新派公寓、魔方公寓、YOU+国际青年社区等，其主要客群多数为刚毕业大学生及白领人群，单身青年为主，年龄集中在20-35岁区间。
王戈宏说，单身时代、居住消费观念变革、新刚性需求以及中产阶级的品质时间成本，才是当下谈租房的门道。
根据链家今年3月发布的《租赁市场系列研究报告》表明，目前中国租赁人口已经达到1.6亿，从总量上看远远高于美国、英国、日本。租赁房屋4600套，针对人口数量需求，供给上还有很大提升空间。
随着城镇化的推进，被称为“新市民”的流动人口呈现出年轻化、长期定居、家庭化流动的生存特征，将衍生出更多的租赁需求。
“租赁市场未来是更大的市场。”此前链家数据预测，2020年有近9000万套房源，2020年会产生1.7万亿元的流水。“在这段时间里，租金增长速度可能是40%。”链家研究院院长杨现领认为，中国未来五年处于由增量市场向存量市场过渡的阶段。
做公寓行业，需要更大的耐心。“公寓行业不是暴利行业，不要期望现在能赚钱。”YOU+国际青年社区联合创始人兼CEO刘昕对《21CBR》表示，从投资回报率来讲，现在不是回收利润的时候，而是要规模和要服务的时候。但他依然表示乐观，“当今的长租公寓市场，大概就是六个字：天时地利人和。”
作为未来“万亿级”的市场，长租公寓领域站在了黎明前夜，不仅有品牌公寓，还有地产开发商、互联网企业、各路资本等，正在迎来更多人潮，组建成为房地产行业的下一个竞技场。
